这些天来，老至将房地产的发展脉络都梳理了一遍。主要从当时中国所处的经济环境出发，分析当时房地产发展的原因。老至也一直强调，这是一个有温度的公众号。而通过房地产市场发展脉络的梳理，分析当时发展房地产的原因，就是希望通过老至的分析，让各位粉丝都能理解房地产，看清楚它的过去与将来。而这就是该公众号的温度所在。相信看完这篇长文后，各位都会有很多收获。另，房地产发展脉络的梳理是根据行业发展的主要事件节点撰写的，并没有很严格的划分，希望各位能抓住重点，而不是关注这些无关痛痒的小细节。
在危机中诞生（1998年）
我国房地产市场的诞生，并不是一拍脑袋就下的决定。它的诞生是有一定的历史沿革，是基于当时中国的国家经济状况而开放的市场。
1998年，是我国经济发展的一个关键点，当时经济的发展在国内外市场环境下挣扎着。国内市场，内需严重不足，钢铁、煤炭、石油等传统行业面临产能过剩的亏损危机；国企亏损严重，债务高企，失业问题严重，面临改革的关键点。企业间的三角债务问题突出，一旦经济崩溃，将会产生连锁的债务危机。与此同时，金融环境也不容乐观，国有银行已接近破产的边缘，当时银行的不良贷款率已高达33%。在国际市场环境上，1997年发生的那场亚洲金融危机，严重的打击多个东南亚国家，在持续的蔓延与深化下，甚至波及到拉美及俄罗斯。在这样的外部环境下，使得中国想要通过外部环境消化过剩的产能成为一个不现实的方案。受控于外部环境的疲软以及经济增长的压力，扩大内需成为当时看起来比较现实可行且迫待解决的问题。在解决问题的选项中，房屋的市场化成为了首要选项。一方面，房屋的建设将有助于解决钢铁、煤炭等上游原材料的产能过剩问题；另一方面，因房屋购买而产生的家具、家电以及房屋装修等需求也将带动消费，刺激疲软的经济。于是，在1998年这一年，中国的住房分配制度宣告结束。从此，房地产进入住宅建设市场化和住房消费货币化的时代。
野蛮生长期（1998—2007）
这一时期，不论是房地产市场还是我国的经济状况，都处在一个高速的增长期。1998年，我国的城镇化率还处在33%左右，截至2007年，我国的城镇化率增长至46%。房地产投资平均增速达24%，经济增长指标gdp品均每年达12%。这一时期的特点为房地产市场准入门槛较低，行业的发展方式简单，土地房产双双增值，行业财富聚集生长野蛮。
危机爆发下的行业增长（2008—2010）
这一年，由美国次贷危机引发的经济危机爆发。与1998年的亚洲金融危机不同，此次危机的爆发在全球化不断深入的发展下，使其影响的深度及广度都显得更为凶猛。而这一时期中国的经济发展存在的一个矛盾就是通货膨胀与应对金融危机的影响而发放的4万亿货币入市。2007年到2008年期间，一方面，全球流动性过剩，通胀压力的上升成为全球性现象；另一方面，前两年的货币投放过快使得潜在的通胀压力在加大。
在这样的背景下，为了应对次贷危机带来的影响，国家采取了扩张性货币政策加大货币的供给量。而货币供给量的增加，必然会加大通货膨胀的压力。于是，国家在这个时候需要一个很大的池子，去承接这4万亿的水量。这个池子，就是房地产市场；投放的4万亿货币就是水；而不断的往池子里注水的过程，就是我们对房地产投资的行为。一方面，楼市将很大一部分的货币都留存在行业里，防止大量的货币在市场上流通而导致通货膨胀。简单的理解就是大量的货币流入市场，会导致物价飞涨，钱越来越不值钱了。另一方面，房地产投资行为，在推动房价上涨的同时，也在刺激着经济，推动市场经济的活跃。在这此后的两年里，房地产处在一个爆发式增长的疯狂之中。
注：对于房地产相关的金融词汇，有不明白的地方，可以阅读老至的另一篇文章《干货| 给我十分钟，教你读懂房地产金融！》
在增长中磕磕绊绊（2008—2017）
自08年以后，房 价的走势是在增长中有调控。整体的基调都是维持市场稳定，防止经济过热。这期间，显著的特征就是各种楼市政 策的出台，包括限购、限售等政策。此类政 策的出台，主要是减小市场看多的预期，防止短期内大量的资金进入楼市，遏制经济过热的势头。与此同时，在政 策收紧这段期间，市场的债务消化也在不断的调控中，在去杠杠化。其实对于这一时期的政 策调控，也可以用我们的池子理论来理解。这就是对我们的注水过程进行调控，即把水阀开关往回转一转，减小入注的水流。试想一下，任留大量的水在短期内注入，那将会发生的是什么?就是池子里的水会溢出来，这表明什么?简单的说就是泡沫破裂。政 策调控的目的就是减小水流的入注，给社会多点时间去把水池围墙建高一点。而围墙是什么呢？围墙就是我们的经济（此处的经济指的是刚需带来的增长点，而不是投资带来的经济增长），通过经济的发展去扩大我们市场的容量。
在房地产市场发展的这一阶段，老至认为有必要同各位分析一下最近的一次房地产市场增长周期。从近几年中国的经济增长速率看，自2011年以后，中国的经济增长速率一直维持在个位数的增长。截至2016年，经济增长速率一直递减，市场经济增长处于下行阶段。2013年，卖 地收入41250万亿元，同比增长44.6%；2014年，卖 地收入42606万亿元，同比增长3.2%；2015，卖 地收入32547万亿元，同比下跌21.4%。从以上数据可以得知，13年至15年，卖 地收入增长率在不断的下跌，到15年增长率甚至出现了负增长的情况。15年同14年相比，卖 地收入减少一万亿。这意味着什么?意味着一万亿的财政收入缺口。经济下行压力增大，新的经济增长点还未出现；单是卖地来源的财政收入就出现了一万亿的缺口。于是，于是政府启动新一轮房地产牛市，即楼市去库存。
经济调整转型下的新时期（2017—）
近两个月，m2增速已回落至个位数。这意味着通过货币扩张刺激经济发展的时代结束了。即便如此，由于这些年的货币供应一直处在一个较高的水平，目前超发的货币量基数还是很大的。所以m2增速的降低对市场的影响短期内不会出现明显的效果。
目前，我国的经济结构还在调整当中，经济发展在新常态的基调中维持增长。基于目前的现实情况，老至认为楼市出现暴涨的可能性不大，即使增长，增长率也将会有所下降。如果出现增长，虽然增长率较之前有所下降，但基于现在的价格水平，涨一倍所产生利差将是上一轮增长所带来利差的几倍。道理很简单，原来价值200元的物品，涨了一倍之后是400元，利差为200元。那么当该物品处在400元的价位时，涨一倍之后的价格就是800元，利差为400元。即处在较高价格水平下的物品，其价值翻倍后所带来的利差会多余价格较低时期翻倍所带来的利差。另外，这一时期下，楼市价值的地区分化越加明显。对于以投资为目的而进入房地产的购房者，购房地区的选择将显得更为重要。就目前的楼市政策而言，防止大起大落，促进房地产市场的健康稳定发展依然是主基调。对于投资型购房者，手头有闲置的资金，希望长期持有，想要看准时机介入市场，老至认为还是有机会的。
以上，就是老至对房地产市场发展脉络的一个梳理，以及基于目前的现实状况对未来市场的一些看法。从房地产市场的整个路径走下来，都是从宏观层面进行的梳理与分析。对于未来的市场走向，老至认为不但要明白宏观的环境，微观的分析也变得同等重要。在微观层面，老至曾说过，房产的价值与周边配套的完善程度是等值的。而房产的升值就是周边配套完善的过程。
所以，投资型住房与养老度假型住房的选择标准是不一样的。投资型住房需要提前介入，等待周边的配套完善，从中获取升值所产生的利差。养老度假型住房则以生活方便，环境优美为主。就养老度假房而言，老至目前是非常看重海南房产的。一方面，海南的环境优势是无可比拟的，另一方面针对养老型住房的配套也达到了一定的水平。从配套与房屋的价值关系出发，我们发现海南的很多基础配套设施都仍在不断的升级，特别是医疗、交通的建设。医疗方面，内陆许多家优质医院都相继落户海南；交通设施的建设方面，目前全省交通已由三小时经济圈向一小时经济圈全面发展中。同时，依托北部湾经济圈的大力发展以及海上丝绸之路的途径点，海南的购房需求辐射范围将大大增加，甚至购房需求来自世界各地，都是极有可能的。
注：更多海南基础配套相关内容，可阅读老至的另一篇文章《海南养老度假房，只是空喊口号吗？》
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